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    房企布局城市更新项目 获土地储备

    2020-07-29 09:48:19 来源:中国证券报 已入驻财经号 作者:张军
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      近期房企在城市更新领域动作较为频繁,多家上市房企就此签署了合作协议,或与地方政府达成战略合作。有专家认为,通过城市更新项目,房企可获得相对低成本、重点城市中心区域土地,并助力推动城市进一步发展。

      根据相关研究报告,城市更新市场将成为10万亿级别的大市场。值得关注的是,在政策扶持下,本地和外地房企相继布局大湾区城市更新“主赛道”。

      获得土储新途径

      7月26日,花样年集团和中国奥园签署了城市更新战略合作协议。花样年集团方面称,未来双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势,在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。7月22日,旭辉控股集团和悦明置业就城市更新签订合作协议。中国证券报记者发现,上述合作房企多有城市更新经验,部分房企本身位于大湾区。

      以花样年集团为例,公司2019年成立城市发展运营有限公司,将城市更新作为公司发展的一个重要优势来打造。截至2019年12月,公司超过一半的土储位于粤港澳大湾区,在大湾区拥有46个城市更新项目。同时,中国奥园布局城市更新领域已久,目前在推进项目40多个,“三旧”改造全覆盖。

      悦明置业专注东莞市城市更新较久。旭辉控股集团的此次合作,则是就东莞市城市更新等存量土地开发的相关项目开发。7月22日,万科和沈阳市人民政府订立协议,在沈阳市总投资560亿元,项目业态包括城市旧改。

      克而瑞地产研究中心数据显示,TOP100房企中47%涉足城市更新领域,TOP50房企中61%涉足城市更新。

      “2019年中国城镇化率突破60%,城镇化进入中后期,一二线城市中心区域的招拍挂机会在变少,城市更新的需求上升。通过参与城市更新项目,开发商可以获得城市中心区域的开发机会,并助力推动城市进一步发展。城市更新市场门槛更高,同时对开发商运营经验要求高,参与的企业获取土储的难度和成本相较于招拍挂市场较低。”中泰国际分析师刘洁琦表示。

      广东省房地产研究会执行会长韩世同称,随着招拍挂方式的土地转让减少,城市更新获取土储的方式将成为未来的趋势;且城市更新对象多是城中村、城区中心区域,改造后市场预期较高。

      市场前景广阔

      亿翰智库报告显示,2019年全国商品房销售金额超过16万亿元,TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡,增量空间将不断缩小,城市更新市场规模将不断增加。

      佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出,中国房地产总市值已超过300万亿元,按每年2%的城市更新速率计算,城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升,最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

      西南证券研报认为,土地资源日渐稀缺,盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代,成为城市可持续发展的重要抓手。

      政策方面在不断引导。2009年,广东省出台“三旧”改造政策,明确“三旧”改造、用地出让、历史用地手续完善等操作指引。同年,深圳出台城市更新办法。

      在政策、资源等多方面因素推动下,大湾区成房企城市更新的“必争之地”。克而瑞地产研究中心数据显示,TOP100房企中有27家城市更新业务涉足广东省,热点城市包括广州、佛山、深圳等。

      刘洁琦告诉记者,这主要有三方面原因:一是广东省房地产行业发展较早,旧厂、旧村资源丰富;二是政策较为支持。广东省在2008年左右就启动了旧改,2019年广东省出台加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意见,政策环境进一步完善;三是粤港澳大湾区建设作为国家战略,发展前景广阔。

      同时,参与城市更新项目的房企本土化特征明显。如参与广东省城市更新的房企有佳兆业、富力地产、万科等本土房企。这类房企本地城市更新经验相对丰富。如富力地产打造的猎德村,佳兆业参与旧改的“桂芳园”项目。近年来,外地房企相继布局大湾区,如升龙、阳光城等。刘洁琦认为,广东房地产市场门槛相对较高,竞争较激烈,对开发商本地经验要求较高。这是外地房企后续面临的主要问题。

      其他重点城市方面,上海表现为地方性国企占据优势;北京国资房企活跃,如首开、中海等房企成为北京城市更新的主要参与者。

      尚有问题待解

      城市更新面临协商难度高、开发周期长等问题。

      “和村民达成拆迁补偿协议难度大。达到政府规定的协议比例不难,但少数人要高价,项目推进受阻。”韩世同告诉中国证券报记者,就广州市场而言,部分城市更新项目推进较为缓慢,开发周期较长。

      韩世同指出,广东省“旧城”改造操作难度低,但面临平衡多方利益的问题。在刘洁琦看来,城市更新项目实际推进会受到当地政策、经济环境等因素影响。

      此外,“旧村”改造倾向于选择有旧改经验的企业。这一定程度上对参与企业设置了门槛。韩世同认为,如广东省市场,佳兆业、富力地产等本土房企之所以成为当地旧改的主要参与企业,除在当地具有丰富的旧改经验外,与当地村民比较熟悉,在拆迁补偿协商达成、业主搬迁速度等方面具备优势。

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